Réduire ses impôts grâce à la Loi ZRR Demessine

Le dispositif de défiscalisation de la loi Demessine a pris fin depuis le 31 décembre 2010.
En effet, le 5 décembre 2010, le Sénat a adopté un amendement au budget 2011 supprimant la réduction d’impôt pour l’acquisition de biens immobiliers situés dans des résidences de tourisme et dans les zones dites de revitalisation rurale (dit dispositif ZRR ou loi Demessine).
En revanche, le Sénat n’a pas touché à la réduction d’impôt qui permet la réhabilitation et la réalisation de travaux dans ces logements.

Demande d’étude investisseur

Réduction d’impôt de 25% à 36% du prix de revient suivant qu’il s’agisse d’un logement neuf ou à réhabiliter, étalée sur 6 ans. Engagement de location pendant 9 ans.

Logements neufs

Rappel : tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une ZRR et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de :

• 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
• 100 000 € pour un couple marié.

Son taux est de 25% du prix de revient, soit une réduction d’impôt maximale de :

• 12 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
• 25 000 € pour un couple marié.

Il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant une durée de neuf ans au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme.

Les produits retirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé.

Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d’occupation de son logement, dans les conditions prévues à l’article 199 decies E du CGI.

L’investisseur peut en outre récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition. La procédure de récupération de la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer.

L’investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, il est – depuis l’imposition des revenus de 2006 – chaque année autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) l’ensemble des charges réelles qu’il supporte, c’est à dire notamment :

• les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers.
• les charges qu’il supporte et ne récupère pas sur son locataire : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

En outre, quand l’ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l’investisseur sera en situation de déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

La fraction du déficit qui excède ce montant, ainsi que les intérêts d’emprunt supérieurs au montant des loyers perçus seront imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

A savoir : S’il répond aux critère d’éligibilité au dispositif Robien neuf, le logement situé en ZRR peut bénéficier d’une déduction forfaitaire de 40% … mais l’investisseur perd le bénéficie de la réduction d’impôt (au titre de ZRR).

Logements réhabilités

Rappel : la réduction d’impôt est accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l’objet de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

La réduction est calculée sur le prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation définis par décret, dans la limite de:

• 50 000 €pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
• 100 000 €pour un couple marié.

Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt renonce à la faculté de déduire ces dépenses, pour leur montant réel ou sous la forme d’une déduction de l’amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.

Son taux est de :

• 18% du prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation ;
• Il est porté à 36% pour les logements village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir.

La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment, puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.

Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans les deux années qui suivent l’acquisition du logement.

L’investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, il est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) l’ensemble des charges réelles qu’il supporte, c’est à dire notamment :

• les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers.
• les charges qu’il supporte et ne récupère pas sur son locataire : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

En outre, quand l’ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l’investisseur sera en situation de déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

La fraction du déficit qui excède ce montant, ainsi que les intérêts d’emprunt supérieurs au montant des loyers perçus seront imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.