Investissement immobilier locatif en Loueur meublé professionnel LMP

A condition de réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, l’investisseur LMP est autorisé à imputer ses déficits d’exploitation sur son revenu imposable, SANS LIMITATION, et à amortir le bien loué. Il est en outre exonéré de plus-value au-delà de 5 ans.

Demande d’étude investisseur

Pour rappel, au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) le contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés, retire de cette activité :

• plus de 23 000 €* de recettes brutes annuelles acquises;
  
• et plus de 50% de son revenu global.

*Précision sur le seuil de recettes :

• Il est égal au total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal.
• Dans le cas de l’exercice de cette activité par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors du foyer fiscal, le seuil est calculé au prorata des parts de la société.
• En cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont également à recalculer au prorata temporis.

L’attrait exceptionnel du statut LMP résulte de la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation (à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié).

Produits et charges

Les revenus tirés d’une opération de défiscalisation LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC).

Charges déductibles lors d’une opération de défiscalisation immobilière LMP :

• frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération)

• ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que la taxe foncière);

• intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location);

• aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissement et intérêts d’emprunt.

• dépenses d’entretien et de réparation.

Amortissement

En temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien (inscrit à l’actif immobilisé) de façon linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien (à dissocier de la durée de la période de location).

• 5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements;
• 30 à 40 ans pour l’immobilier (sur l’assiette HT lorsque la TVA est récupérable); la quote-part du prix d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable.

Attention : selon l’administration fiscale (Article 39 C du CGI), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou augmenter l’éventuel déficit résultant de l’exploitation (c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur (y compris au-delà de la période d’amortissement), sans limitation de durée.

Il est à préciser que ce report d’amortissement est différent du principe des A.R.D. comptables (Amortissement Réputé Différé) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné.

Dans la pratique, sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus d’un tel investissement, une opération de défiscalisation en LMP optimisée se monte à crédit (In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie), conduisant à distinguer deux périodes successives :

• Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et d’autre part aux loyers perçus (voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la TVA sur le montant de l’acquisition).

• Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit effectué (en principe au moyen du support de capitalisation), l’investisseur perçoit les revenus résultant de l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en ligne de compte la “cagnotte” des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de bénéficier de revenus non fiscalisé pendant de très nombreuses années (en ramenant chaque année en toute légalité le résultat fiscal à zéro).

TVA

Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition.

La TVA applicable est alors en principe de
5,5%.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

1. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
2. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
3. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b.
4. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme).

Autres taxes

• Taxe foncière : due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif.

• Taxe d’habitation : dans la mesure où il n’utilise pas le logement comme habitation personnelle, le loueur en meublé professionnel n’est pas redevable de la taxe d’habitation.

• Taxe professionnelle : dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale. exceptions à l’assujettissement: chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement. La Taxe professionnelle n’est toutefois pas déductible.

  A noter : la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire.

• Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) : le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA.

Plus-values

Le statut de loueur en meublé professionnel bénéficie également d’un cadre très privilégié en matière de plus value : s’il est en LMP depuis plus de 5 ans (y compris dans le cadre d’une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu), le loueur est totalement exonéré de plus-value sur la revente, … et ce même si le bien concerné a été acquis il y a moins de 5 ans.

Une condition à respecter cependant : que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation n’excèdent pas 250 000 €.

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Les biens donnés en location meublée professionnelle sortent de l’assiette taxable (car considérés comme des biens professionnels) à l’ISF si, en plus de l’inscription au RCS, les deux conditions alternatives d’éligibilité au statut de LMP sont cette fois-ci remplies cumulativement:

• plus de 23 000 € de recettes annuelle

ET

• plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobilier et revenus taxable à un taux proportionnel).